치솟는 집값과 불안정한 전세 시장 속에서, 많은 무주택 실수요자들이 내 집 마련을 고민하고 있습니다. 이때 가장 많이 찾는 주택금융상품이 바로 보금자리론입니다. 안정적인 고정금리와 정부 지원 혜택으로 인해, 주택 매수 시 보금자리론을 활용하려는 수요는 꾸준히 늘고 있죠.
그런데 문제는, 매수하려는 주택에 기존 세입자가 거주 중일 경우입니다. "세입자가 있는 집도 보금자리론 대출이 가능할까?", "입주하지 못하면 대출이 거절되진 않을까?", "대출 한도는 어떻게 달라질까?"와 같은 질문들이 생기기 마련입니다.
본 포스팅에서는 세입자가 있는 주택을 보금자리론으로 매수하려는 경우 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 쉽고 명확하게 정리해 드립니다. 실거주 요건, 대출 심사 기준, 담보가치 평가, 특약 작성 시 유의사항 등 실전에서 꼭 필요한 정보를 모두 담았습니다.
보금자리론 승인에 영향을 미칠 수 있는 모든 요소를 사전에 점검하고 안전하게 대출을 진행하세요!
보금자리론이란?
보금자리론은 한국주택금융공사(HF)에서 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출로, 주로 무주택 실수요자를 대상으로 합니다.
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대출 한도: 최대 3.6억~5억 원 (상품 및 조건에 따라
다름)
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대상 주택 가격: 6억 원 이하 (일반형 기준)
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소득 기준: 연소득 7천만 원 이하 (맞벌이 1억 원 이하)
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LTV(담보인정비율): 최대 70% / 생애최초 80%
- 상환 기간: 10~40년 선택 가능
세입자 있는 주택, 보금자리론 신청 가능한가?
가능합니다. 다만 보금자리론은 실거주 목적 대출이기 때문에, 아래 요건을 충족해야 합니다.
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소유권 이전일 기준 3개월 이내 전입신고 필수
- 최소 1년 이상 실거주 조건 존재
즉, 세입자가 있어 정해진 기간 내 입주가 어렵다면 대출 승인이 거절될 수 있습니다.
대출 한도에 어떤 영향이 있을까?
① 세입자의 보증금이 담보가치에 미치는 영향
기존 세입자의 보증금은 선순위 채권으로 간주되어 담보가치에서 차감될 수 있습니다. 이는 실제 대출 가능 금액을 줄이는 요인이 됩니다.
② 실입주 어려움으로 인한 대출 거절 가능성
세입자의 계약 기간이 많이 남았다면 3개월 내 실입주 요건을 충족하지 못할 수 있으며, 이로 인해 대출 승인이 거부될 수 있습니다.
해결 방안
- 매도인과 세입자 퇴거 관련 특약 작성
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퇴거 확약서 확보 또는 잔금일 전 퇴거 완료 확인
- 사전에 한국주택금융공사 또는 은행에 상담 및 서류 안내 요청
세입자 관련 제출 서류
- 임대차계약서 사본
- 세입자의 퇴거 확약서 (필수 아님, 권장)
- 전입 예정자 확인서류
- 매매계약서 내 실입주 관련 특약 문구
보금자리론 신청 시 체크리스트
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🔍 세입자 계약 기간 및 퇴거 가능성 확인
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📑 계약서에 실입주 특약 문구 삽입
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🗂️ 전입 및 실거주 계획 수립
- 📞 금융기관 또는 HF 사전 상담 필수
세입자 있는 주택도 가능하지만, 계획이 중요!
세입자가 있는 주택도 보금자리론 신청이 가능하지만, 실입주 요건을 반드시 충족해야 하며, 담보 가치 산정 시 보증금 반영 여부도 신중히 고려해야 합니다.
세입자 퇴거 일정을 조율하고, 관련 서류를 준비하며, 사전에 금융기관과 상담을 진행한다면 안전하게 보금자리론을 이용할 수 있습니다.