보금자리e론 대출 승인 전 기존 주택담보대출 꼭 갚아야 할까? - OhDeokOhDeok

 주택 구매를 앞두고 있거나, 현재 보유 중인 주택담보대출의 금리 부담을 줄이고자 보금자리e론을 알아보는 분들이 많으실 겁니다. 특히 "보금자리e론을 받으려면 기존 주택담보대출을 무조건 갚아야 하는 걸까?"라는 의문은 가장 흔하고 중요한 질문 중 하나인데요. 

이 포스팅에서는 보금자리e론의 대출 용도와 기존 대출 상환의 관계를 면밀히 파헤쳐, 여러분의 현명한 대출 결정을 돕고자 합니다.

보금자리e론, 어떤 대출인가요?

보금자리e론은 한국주택금융공사에서 운영하는 정책 모기지 상품으로, 주택 구매 또는 기존 주택담보대출 상환을 목적으로 하는 장기·고정금리 주택담보대출입니다. 변동금리 대출의 금리 인상 위험을 피하고 안정적인 상환 계획을 세우고자 하는 분들에게 특히 유용한 상품이죠. 

'아낌e-보금자리론'은 온라인을 통해 신청하고 전자약정 및 전자등기를 진행하여 0.1%p의 우대금리를 적용받을 수 있는 상품을 의미합니다.

보금자리e론의 주요 특징

• 고정금리: 대출 실행일부터 만기까지 동일한 금리가 적용되어 금리 변동 위험이 없습니다.
  
  

• 장기 분할 상환: 최장 50년까지 만기를 설정할 수 있어 월 상환 부담을 줄일 수 있습니다. (만기 40년은 만 39세 이하 또는 만 49세 이하 신혼가구, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 만 39세 이하 신혼가구 등 특정 조건 충족 시 가능)
  
  

• 다양한 우대금리: 신혼가구, 다자녀가구, 사회적 배려층, 저소득 청년 등에게 추가 우대금리 혜택이 제공됩니다.
  
  

• DSR 미적용: 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받지 않아 부채가 많거나 소득이 적은 경우에도 대출 한도 확보에 유리할 수 있습니다.

보금자리e론 대출 용도와 기존 대출 상환의 관계

이제 본론으로 들어가, 보금자리e론 신청 시 기존 주택담보대출을 꼭 갚아야 하는지에 대한 의문을 풀어드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 보금자리e론의 대출 용도에 따라 기존 주택담보대출 상환 여부가 달라집니다.

보금자리e론은 크게 다음 세 가지 용도로 신청할 수 있습니다.

1. 주택 구입 용도: 주택을 새로 구매하기 위해 대출을 받는 경우입니다.
   
   

2. 전세자금반환 용도: 전세 보증금을 반환하기 위해 대출을 받는 경우입니다.
   
   

3. 기존 주택담보대출 상환 용도 (대환대출): 이미 받은 주택담보대출을 보금자리e론으로 갈아타기 위해 대출을 받는 경우입니다.

여기서 핵심은 3번, 바로 "기존 주택담보대출 상환 용도"입니다.

• 주택 구입 용도인 경우
  새로운 주택을 구매하면서 보금자리e론을 받는 경우, 기존에 주택담보대출이 있다면 원칙적으로 보금자리e론 실행일에 기존 대출을 전액 상환해야 합니다. 이는 보금자리e론이 기본적으로 무주택자 또는 일시적 2주택자를 대상으로 하기 때문입니다. 다만, 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 보금자리e론 대출 실행일로부터 3년 이내에 처분하는 조건으로 대출이 가능합니다. 이 경우에도 기존 주택에 대한 담보대출이 있다면 이를 상환해야 합니다.
  
  

• 기존 주택담보대출 상환 용도 (대환대출)인 경우
  현재 이용 중인 주택담보대출을 보금자리e론으로 갈아타는 목적이라면, 기존 대출을 상환하기 위해 보금자리e론을 받는 것이므로 기존 대출을 꼭 갚아야 합니다. 이때는 보금자리e론 대출금이 기존 대출 상환에 직접 사용됩니다. 이는 변동금리 대출의 이자 부담을 줄이거나, 시중은행의 대출 금리보다 더 유리한 조건의 고정금리 대출로 전환하려는 경우에 해당됩니다.
  
  

  대환대출 시 유의사항

• 채무자 동일인 원칙: 기존 대출의 채무자와 보금자리e론의 채무자는 동일인이어야 합니다. 단, 배우자의 경우는 동일인으로 간주됩니다.
  
  

• 모든 담보대출 통합: 보금자리e론 대환은 원칙적으로 해당 주택에 대한 모든 담보대출을 1건으로 통합합니다. 만약 1순위와 2순위 등 여러 건의 담보대출이 있다면 모두 보금자리e론으로 통합 상환해야 합니다. 이 경우, 금리가 낮은 대출까지 통합되어 오히려 불리해질 수도 있으므로 신중하게 판단해야 합니다.
  
  

• 중도상환수수료 확인: 기존 주택담보대출을 중도에 상환하는 것이므로, 해당 은행에 중도상환수수료가 발생하는지 반드시 확인해야 합니다. 중도상환수수료는 대출 실행일로부터 3년 이내 상환 시 발생하는 경우가 많으며, 보통 상환금액의 0.5~1.2% 수준입니다. 보금자리e론 자체는 3년 이내 중도상환 시 0.5% 이내의 중도상환수수료가 부과되지만, 연간 최초 대출금액의 30% 이내 상환 시에는 면제됩니다.

보금자리e론 신청 자격 및 대출 조건

보금자리e론을 신청하기 전에 본인의 자격 요건을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 

주요 신청 자격 및 대출 조건은 다음과 같습니다.

• 신청 대상: 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함).
  
  

• 소득 요건: 부부 합산 연소득 7천만원 이하. (단, 신혼가구 8천5백만원 이하, 미성년 자녀 1자녀 9천만원, 다자녀가구 1억원 등 우대 조건 적용 시 소득 기준 상향)
  
  

• 주택 조건: 대출 신청일 현재 담보 주택 가격이 6억원 이하. (생애최초 주택구입자의 경우 4.2억원까지 가능)
  
  

• 주택 수: 본건 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택자. (1주택자는 기존 주택을 대출 실행일로부터 3년 이내에 처분하는 조건)
  
  

• 신용 점수: NICE신용평가정보㈜의 신용평점(CB평점) 271점 이상.
  
  

• LTV (주택담보대출비율): 최대 70% (아파트 기준). 생애최초 주택구입자는 최대 80%까지 가능.
  
  

• DTI (총부채상환비율): 최대 60%.

주의사항: 과거 특례보금자리론과 달리 현재 보금자리론은 소득 및 주택 가격 조건이 다시 강화되었습니다. 대출 신청 전 한국주택금융공사 홈페이지에서 최신 정보를 확인하는 것이 필수적입니다.

보금자리e론 신청 절차 및 필요 서류

보금자리e론은 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 온라인으로 신청하는 '아낌e-보금자리론'이 일반적이며, 은행 방문 신청(t-보금자리론)도 가능합니다. 온라인 신청 시 전자약정 및 전자등기를 통해 우대금리를 받을 수 있어 편리합니다.

일반적인 신청 절차

1. 자격 확인 및 상담: 한국주택금융공사 홈페이지 또는 콜센터를 통해 본인의 자격 요건을 확인하고 궁금한 점을 상담합니다.
   
   

2. 온라인 신청 (아낌e-보금자리론): 주택금융공사 홈페이지에서 '아낌e-보금자리론'을 선택하여 신청 정보를 입력합니다.
   
   

3. 서류 제출: 필요한 서류를 온라인으로 제출하거나, 은행에 직접 방문하여 제출합니다. 행정정보 공동이용 또는 스크래핑 서비스에 동의하면 일부 서류 제출이 간소화됩니다.
   
   

4. 심사 및 승인: 제출된 서류를 바탕으로 한국주택금융공사에서 대출 심사를 진행합니다.
   
   

5. 대출 약정 및 실행: 대출 승인 후 전자 약정(아낌e-보금자리론) 또는 은행 방문 약정을 통해 대출을 실행합니다. 기존 대출 상환 용도인 경우, 대출 실행일에 기존 대출이 상환됩니다.

주요 필요 서류 (온라인 신청 시)

• 주민등록등본
  
  

• 주민등록초본 (주소 변동 내역 포함)
  
  

• 가족관계증명서
  
  

• 소득금액증명원 또는 원천징수영수증 등 소득 증빙 서류
  
  

• 매매계약서 또는 등기권리증 (주택 구입 또는 소유 증빙)
  
  

• 기존 대출 관련 서류 (대환대출 시)
  
  

• 전입세대 열람내역 (동거인 포함)
  
  

• 인감증명서 (공사가 보증약정 체결 시 자서 서명하는 경우 1부 제출 생략 가능)
  
  

• 기타 심사에 필요한 서류 (추가 요청될 수 있음)

팁: 서류 준비 과정에서 어려움을 겪는다면, 주택금융공사 고객센터나 해당 은행에 문의하여 정확한 안내를 받는 것이 중요합니다.

보금자리e론 vs 시중은행 대환대출, 현명한 선택은?

최근 시중은행의 주택담보대출 금리가 하락세를 보이면서 보금자리e론 금리와 역전되는 현상도 나타나고 있습니다. 

따라서 기존 대출을 갈아탈 계획이라면, 보금자리e론과 시중은행 대환대출을 꼼꼼히 비교해보고 자신에게 유리한 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

보금자리e론의 장점

• 고정금리: 금리 변동 위험 없이 안정적인 상환 계획 수립 가능.
  
  

• DSR 미적용: 소득 대비 부채가 많은 경우에도 대출 한도 확보에 유리.
  
  

• 장기 상환: 최대 50년까지 만기 설정으로 월 상환 부담 경감.
  
  

• 다양한 우대금리: 자격 조건 충족 시 낮은 금리로 대출 이용 가능.

보금자리e론의 고려할 점

• 시중은행 대비 높은 금리일 수 있음: 최근 시중은행 변동금리 또는 혼합형 금리가 보금자리론보다 낮게 형성될 수 있습니다.
  
  

• 거치기간 없음: 대출 실행 후 바로 원리금 상환이 시작됩니다.
  
  

• 심사 기간: 시중은행 대비 심사 기간이 다소 길 수 있습니다.
  
  

• 까다로운 조건: 소득, 주택 가격, 주택 수 등 자격 요건이 비교적 엄격합니다.

시중은행 대환대출의 장점

• 경쟁적인 금리: 은행 간 경쟁으로 더 낮은 금리를 제시하는 경우가 많음.
  
  

• 빠른 심사: 은행에 따라 심사 및 실행이 보금자리e론보다 빠를 수 있음.
  
  

• 상품 다양성: 변동금리, 혼합형 등 다양한 상품 선택 가능.

시중은행 대환대출의 고려할 점

• 변동금리 위험: 금리 인상 시 이자 부담 증가. (혼합형의 경우 일정 기간 고정금리 적용 후 변동금리 전환)
  
  

• DSR 적용: 대출 한도가 DSR 규제에 영향을 받음.
  
  

• 중도상환수수료: 대환대출 시 기존 대출에 대한 중도상환수수료 발생 여부 확인 필수.

최종 결정 팁

1. 현재 금리 비교: 보금자리e론의 공시 금리와 시중은행의 실시간 대환대출 금리를 비교합니다.
   
   

2. 고정금리 vs 변동금리: 향후 금리 변동에 대한 자신의 예측과 리스크 감수 정도에 따라 선택합니다.
   
   

3. 총 이자 비용 계산: 중도상환수수료, 우대금리 적용 여부 등을 모두 고려하여 총 이자 비용을 계산합니다.
   
   

4. 전문가 상담: 은행 대출 상담사나 주택금융공사 콜센터에 문의하여 본인의 상황에 맞는 최적의 대출 상품을 추천받는 것이 좋습니다.

보금자리e론 대출 신청 전 기존 주택담보대출 상환 여부는 대출의 '용도'에 따라 달라진다는 것을 명확히 인지해야 합니다. 

주택 구입을 위한 대출이라면 기존 대출은 상환해야 하며, 기존 대출을 보금자리e론으로 갈아타는 대환대출이라면 보금자리e론 대출금으로 기존 대출을 상환하게 됩니다.

어떤 경우든, 대출은 장기적인 재정 계획에 큰 영향을 미치므로 충분한 정보를 습득하고 본인의 상황을 면밀히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다. 

한국주택금융공사 홈페이지를 적극적으로 활용하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 성공적인 주택 자금 마련을 응원합니다!